NHG'li konut kredisinde temel hasarı dönemi başlıyor

Hollanda'da Nationale Hypotheekgarantie (NHG, Ulusal Konut Kredisi Garantisi) kapsamında konut kredisi alacak ev alıcıları, 1 Ocak 2027'den itibaren olası temel sorunlarının onarım masraflarını da hesaba katmak zorunda kalacak. NHG, bu adımla alıcıların karşılayamayacakları yüksek onarım masraflarıyla karşı karşıya kalmasını önlemeyi amaçlıyor. Bankalar gibi kredi kuruluşları, bu tarihten itibaren söz konusu NHG kredisinin azami tutarını belirlerken beklenen onarım masraflarını dikkate alacak.

NHG direktörü Roald van der Linde, masrafların önceden hesaba katılmasının hem daha fazla netlik sağlayacağını hem de sorumlu bir finansmanın önünü açacağını belirtiyor.

Temel riski D veya E ise ek araştırma şart

NHG, konut kredisinin geri ödenebilirliğini güvence altına alan bir tür sigorta işlevi görüyor. Ev sahiplerinin örneğin boşanma nedeniyle evlerini zorunlu olarak satması durumunda kalan borcu NHG üstleniyor.

Onarım masraflarının NHG kredisinin tutarına dahil edilip edilmeyeceği, değerleme raporundaki risk değerlendirmesine ve gerekirse ek araştırmaya bağlı. Bu değerlendirme 1 Nisan'dan bu yana zorunlu ve NHG kredisi olmayan evler için de değerleme raporunda yer alıyor. Rapordaki temel değerlendirmesi A'dan E'ye kadar bir ölçekte yapılıyor. D veya E notu, temelde sorun çıkma riskinin daha yüksek olduğunu gösteriyor. Bu risk sınıfına giren bir evde NHG ek bir temel araştırması yapılmasını zorunlu kılıyor. Araştırma sonucunda yüksek temel riski ortaya çıkarsa, kredi kuruluşu beklenen onarım masraflarını kredi tutarında hesaba katmak zorunda.

Yaklaşık 425 bin bina etkileniyor

Hollanda'da temel sorunları büyük boyutlara ulaşmış durumda. Kuraklık ve iklim değişikliğine bağlı olarak değişen yeraltı suyu seviyeleri sorunu daha da ağırlaştırıyor. Kısa vadede yaklaşık 425 bin binada temel hasarı görülmesi bekleniyor. Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF, Temel Sorunlarıyla Mücadele Bilgi Merkezi), iklim değişikliği nedeniyle bu sayının yaklaşık 30 yıl içinde 687 bin binaya çıkacağını öngörüyor.

Finansal Piyasalar Otoritesi'nin (AFM) bu yılın başlarında yaptığı araştırma, temel hasarının birçok ev sahibi için karşılanamaz olduğunu ortaya koydu. Otorite, yaklaşık 120 bin ev sahibinin giderilmesi gereken temel sorunları bulunduğunu, ancak büyük bölümünün bunu doğrudan ödeyemediğini tespit etti.

Hollanda Bankalar Birliği (NVB), birçok ev sahibinin bu masrafı bankaları aracılığıyla, örneğin konut kredisini artırarak finanse edebileceğini belirtiyor. Fonds Duurzaam Funderingsherstel (Sürdürülebilir Temel Onarımı Fonu) da bir çözüm sunabiliyor. NVB, "Yine de dürüst olmamız gerekiyor" diyerek bazı ev sahipleri için temel onarımının ağır ve masraflı bir görev olmaya devam ettiğini ekliyor. Birlik, soruları için ev sahiplerini ülke çapındaki temel sorunları danışma masasına yönlendiriyor.

NHG'ye göre temel hasarlı ev alacak kişilerin belki de azami tutarda kredi alamaması "hoş bir haber değil". Ancak bunun arkasındaki düşünce koruma: banka, insanların ileride onarım için para kalmayacak kadar borçlanmasını önlemek istiyor. Bir sözcü, "Şimdi biraz daha az kredi alarak alıcılar, temelin gerçekten onarılması gerekirse ileride ikinci bir konut kredisiyle sorumlu biçimde ek kredi alma veya kendi birikimlerinden ödeme yapma imkânını koruyor" diyor.

Vereniging Eigen Huis (Ev Sahipleri Birliği) de masraf boyutu nedeniyle NHG'nin kararını yerinde buluyor. Ancak birlik, temel risklerinin konut satın alma sürecinde açıklanma zamanlamasına eleştirel yaklaşıyor. Bu bilgi şu anda bir teklif verildikten sonra ortaya çıkıyor. Bir sözcü, "Ancak alıcı ne aldığını daha önce bilmeli ve olası bir temel sorunuyla ancak değerleme sırasında karşılaşmamalı" diyor. Birlik bu nedenle satıcılara mevcut bilgi ve ilgili araştırmaları potansiyel alıcılarla önceden paylaşmalarını, alıcılara da bu bilgileri talep etmelerini öneriyor.

2027'de koşulları sağlayan konut kredileri 500 bin avroya kadar NHG kapsamına girebilecek. NHG'siz kredilerde bu uygulama otomatik olarak geçerli olmayacak. NVB'ye göre bankalar temel riskini benzer şekilde hesaba katmayı tercih edebilecek.