Orta segment kiralık konut sıkıntısı piyasayı sıkıştırıyor

Hollanda'da orta gelirli kiracılara yönelik kiralık konut arzı giderek daralıyor. Bu durum, sosyal konut ile serbest piyasa kiraları arasındaki önemli bir geçiş halkasının kaybolma riskini beraberinde getiriyor. Sosyal konut için geliri fazla, ancak ev satın almak veya serbest piyasada yüksek kira ödemek için geliri yetersiz olan kişiler, uygun bir konut bulmakta giderek daha fazla zorlanıyor.

Konut bakanı Elanor Boekholt-O'Sullivan konut üretimini hızlandırmak istiyor. Bakan bu haftanın başında Konut Üretimini Hızlandırma Eylem Planı'nı (Actieplan Versnelling Woningbouw) sundu. Planın amacı daha fazla, daha hızlı ve daha iyi konut üretmek. Ancak uzmanlara göre bu yalnızca "daha fazla konut" anlamına gelmiyor; asıl ihtiyaç, şu anda baskı altında olan segmentteki konutlar. Uzmanlar, geçiş hareketini yeniden başlatmak için daha fazla orta segment kiralık konuta ihtiyaç olduğunu belirtiyor.

Yeni veriler ve eylem planı

NVM verileri de bu tabloyu doğruluyor. 2026 yılının ikinci çeyreğinde ilk kez orta segmentte serbest piyasadan daha fazla yeni konut kiralandı. Ancak Vastgoed Belang'ın analizi, Uygun Kira Yasası'nın (Wet betaalbare huur) yürürlüğe girmesinden bu yana kiralık piyasadan 76 bin orta segment konutun çıktığını gösteriyor.

Eylem planında orta segment kiralık konut üretiminin daha cazip hale getirilmesi gerektiği belirtiliyor. Ancak Pararius ve Huurwoningen.nl'nin kurucusu Jasper de Groot bunun yeterli olmayacağı görüşünde. Plana göre orta segment kiralık konutlar için 500 milyon euro "nesne sübvansiyonu" ayrılacak. Bu destek, özel geliştiricilerin inşaatın kârsız kısmını karşılamasına yardımcı olacak. Hükümet ayrıca konut kooperatiflerine orta segment kiralık konutlara yatırım yapma konusunda daha fazla alan tanımak ve özel ile kurumsal yatırımcılar için yatırım iklimini iyileştirmek istiyor.

De Groot, "Hükümetin artık daha büyük resme bakmasının zamanı geldi. Son yıllarda çok sayıda orta segment kiralık konut satın alma piyasasına kaydı. Hükümet bu eylem planıyla önceki önlemleri kısmen geri alan adımlar atıyor" diyor. Ona göre politika böyle ileri geri savrulmaya devam ediyor, oysa konut piyasası için uzun vadeli bir vizyon gerekiyor. De Groot'a göre piyasayı yeniden harekete geçirmek için vurgunun uygun fiyatlı inşaattan biraz uzaklaşıp sosyal kira sınırının üzerindeki konutlara ve serbest piyasa konutlarına kayması gerekiyor. "Çünkü Hollanda'da piyasa zaten büyük ölçüde düzenlenmiş durumda" diyor.

Uzmanlar sistem eleştirisi getiriyor

De Groot'a göre geçiş hareketini engelleyen nedenlerden biri, geliri artmış olsa bile birçok kişinin sosyal konutunda kalması. Ona göre yaklaşık 550 bin kişi, geliri fazla olduğu halde sosyal konutta oturuyor. "Hükümet ise sosyal konut yapımına daha fazla para akıtmanın çözüm olduğunu iddia etmeye devam ediyor" diyor De Groot.

Amsterdam Özgür Üniversitesi'nde kentsel ekonomi ve gayrimenkul profesörü Hans Koster, ekonomistlerin uzun süredir tam da bunu uyardığını söylüyor. Ona göre hükümet sorunu gerçekten ele almak yerine başını kuma gömmeyi tercih ediyor gibi görünüyor. Koster de sosyal konuta odaklanmanın ters etki yarattığını belirtiyor. "İnsanlar sadece geçiş yapamadıkları için sosyal konutta sıkışmıyor; aynı zamanda hiçbir teşvikleri de yok" diyor. Yani seçtiğiniz şehirde uygun fiyatlı, güzel bir konut bulma şansına eriştiyseniz kolay kolay taşınmazsınız. Koster bu nedenle kiraların birbirine daha çok yaklaştırılması gerektiğini savunuyor. Ona göre sosyal kira ile serbest piyasa kirası arasındaki fark şu anda çok büyük. "İnsanlara gerçekten yaşamak istedikleri konutta oturmaları için fiyat teşviki vermek için bu gerekli" diyor. Kira yardımı, sosyal konutunu bu nedenle ödeyemeyen kişiler için bunu düzeltebilir.

Koster'e göre mevcut sistem, konutların orta segment kiralık piyasadan çıkmasına çok sık neden oluyor. Bu nedenle her iki uzman da konut değerleme sisteminin (woningwaarderingsstelsel) modernleştirilmesi çağrısında bulunuyor. De Groot, "Sistem 1979'dan kalma ve örneğin mutfak tezgahının ne kadar uzun olduğunu ölçüyor. Konum, WOZ değeri üzerinden azami bir sınır nedeniyle neredeyse hiç sayılmıyor" diyor. Bu yüzden Amsterdam'daki bir konut, küçük bir köydeki konutla neredeyse aynı puanı alıyor. "Bu nedenle çok sayıda konut artık konut piyasasındaki baskının en yüksek olduğu serbest piyasaya giremiyor. Değerleme sisteminin bu yüzden elden geçmesi gerekiyor. Tam WOZ değeri, mevcut sınırlama olmadan temel alınmalı" diyor.