Uzmanlar: Kiralık konut hedefleri büyük yatırımcı olmadan tutmaz

Hollanda'da kiralık konut üretimi için belirlenen hedeflerin hem bugün hem de gelecekte tutturulamayacağı ifade ediliyor. Uzmanlar ve konut sektörü, hükümetin Miljoenennota'da (bütçe açıklaması) sunduğu önlemleri değerlendirdi. Nederlandsche Bank (Hollanda Merkez Bankası) geçen yaz yayımladığı analizde büyük yatırımlar gerektiği sonucuna varmıştı. Kabinenin önerdiği önlemlerin ise yeterli olmaktan uzak olduğu belirtiliyor.

Kiralık ev bulmak, ev arayanların çoğu için neredeyse imkânsız bir hale geldi. Son yıllarda özel ev sahipleri binlerce kiralık konutu sattı. Kiralık konut sayısını korumak için ciddi biçimde yeni konut inşa edilmesi gerekiyor.

Hedefler ve alınan önlemler

Bu yeni kiralık konutların yalnızca konut kooperatiflerinden (woningcorporaties) değil, aynı zamanda emeklilik fonları ve sigorta şirketleri gibi yurt içi ve yurt dışındaki diğer yatırımcılardan da gelmesi bekleniyor. Ancak özellikle uluslararası yatırımcıların bu alana ilgisi büyük ölçüde azalmış durumda.

Kabine, yılda 100.000 yeni konut hedefine yaklaşmak için Miljoenennota'da çeşitli önlemler açıkladı. Konut inşaatına her yıl 1 milyar euro ayrılacak, tapu harcı (overdrachtsbelasting) yüzde 7'ye düşürülecek ve yeni inşa edilen her orta kiralık konut için 10.000 euro sübvansiyon verilecek.

Konut kooperatifleri bu planlamaya olumlu bakıyor. Kabinenin bir vergi düzenlemesini kaldırmayı planlaması, kooperatiflerin yatırım kapasitesini artıracak. Sektör kuruluşu Aedes'e göre bu sayede 22.000 ek konut inşa edilebilir.

Konut kooperatiflerinin yanı sıra ticari yatırımcılar da büyük önem taşıyor. Kabine, yılda 16.000 konutun özel sektör tarafından sağlanması gerektiğini belirtiyor. Ancak mevcut planlar çerçevesinde özel yatırımcıların bu sayıya ulaşması oldukça güç görünüyor.

Yatırımcılar neden çekiliyor?

ABN Amro'da sektör bankacısı Claire van Staaij, "Özellikle orta kiralık kesim biraz nefes alacak gibi görünüyor, ama bunun belirleyici bir fark yaratacağını sanmıyorum" diyor. Ona göre kabine bir adım attı ancak bu yeterli değil.

Maastricht Üniversitesi'nde gayrimenkul finansmanı profesörü Nils Kok da aynı görüşte. "Yıllara yayıldığında açıklanan tutarlar küçük kalıyor" diyen Kok, faizlerin yükselmesiyle konut yatırımlarının çekiciliğinin iyileşmek yerine kötüleştiğini belirtiyor.

BoZulan yatırım ortamı, yabancı yatırımcıların faaliyetlerini azaltıyor. 2023 sonuna kadar özel kiralık konut üretiminin neredeyse üçte birinden yabancı yatırımcılar sorumluydu. Ancak gayrimenkul yatırım danışmanlığı şirketi Capital Value'nun verilerine göre artık neredeyse hiç yeni yatırım gelmiyor.

Hollandalı yatırımcıların kiralık konut finansmanı artsa da, DNB'ye göre Hollandalı yatırımcılar bu işi tek başına yapamaz. DNB, yeterli sayıda kiralık konut inşa edilmesi için yılda 6,4 milyar euroluk özel yatırıma ihtiyaç olduğunu belirtiyor. Özellikle yabancı yatırımcıların parası eksik. 2022'de kiralık konut piyasasına 1,2 milyar euro yatıran yabancı yatırımcıların katkısı neredeyse sıfıra inmiş durumda.

Yatırımcıların çekilmesinde birden fazla etken rol oynuyor. Gayrimenkul için tapu harcı yükseldi, faizler arttığı için borçlanma pahalılaştı ve inşaat maliyetleri de ciddi biçimde arttı. Ayrıca yatırımcılar kira gelirleri ve gayrimenkul kazançları üzerinden kâr vergisi ödüyor.

Bu maliyetleri karşılamak için birkaç yıl öncesine kadar yatırımcılar kiraları artırabiliyordu. Ancak Uygun Kira Yasası (Wet betaalbare huur) ile kiralara sınırlama getirildi. Ayrıca inşa edilen konutların üçte ikisinin "uygun fiyatlı" segmentte olması gerekiyor. Tüm bunlar politika belirsizliği yaratarak özellikle uluslararası yatırımcıların çekilmesine yol açtı.

Uluslararası gayrimenkul yatırımcısı ve geliştiricisi Greystar'ın direktörü Mark Kuijpers, yatırımcıların parayı en güvenli ve uzun vadeli gördükleri yere yönlendirdiğini söylüyor. "Uluslararası sermayenin sakinliğe ihtiyacı var. Geri gelmesi için bunun gerçekten yeniden sağlanması gerekiyor" diyor.

Bakan, pazartesi günü elli somut eylemin sunulacağı Konut İnşaatını Hızlandırma Eylem Planı'nı (Actieplan Versnellen Woningbouw) açıklayacak.